Kleihues-Ladenpassage II

Markthalle: Gelobte künstlerische Architektur versus Zweckmäßigkeit

Markthalle Barkenberg, an einem Nachmittag im Februar 2015; Foto: Wolf Stegemann

Markthalle Barkenberg, an einem Nachmittag im Februar 2015; Foto: Wolf Stegemann

Mittelpunkt der Neuen Stadt Wulfen (Barkenberg) ist der Markt mit Gesamtschule, Gemeinschaftshaus, Rundbau und Ladenpassage, Wassertreppe und See, der wegen seiner architektonisch und künstlerisch hoch stehenden Ästhetik internationales Aufsehen erregte. Dazu gehört auch die Markt- bzw. Ladenpassage („Kathedrale des Konsums“) des weltweit angesehenen Berliner Architekten Josef Paul Kleihues, deren Prototyp um 1900 in Paris entstanden ist. Die lang gestreckte Beton- und Glas-Passage mit den Ladengeschäften im Untergeschoss und den Wohnungen im Obergeschoss ist so platziert, dass sie vom Kern der Neuen Stadt Wulfen zum Ortskern Altwulfen weist. Dazwischen allerdings liegen wegen der Einschränkung des Gesamtbaukonzepts unbebaute Wiesen, Felder und Äcker, so dass die Passage bis heute ins Leere führt. Das weist schon auf die Mängel hin, die diese architektonisch höchst wertvolle und praktisch weitgehend funktionsunfähige Ladenpassage bis heute hat. Neben Dauer-Leerständen hat sie sich zu einem sozialen Brennpunkt entwickelt, wegen des nicht funktionierenden Konzepts ist sie ein Zankapfel zwischen Stadtrat, den Eigentümern und den wenigen oft wechselnden Ladeninhabern geblieben. Alle Bemühungen, die gescheiterte Ladenpassage durch neue Konzepte zu beleben, blieben bislang erfolglos.

Hohe Betontreppenschluchten – für viele Bewohner eine Zumutung

Ladenpassage heute trostlos; Foto: Christian Gruber

Ladenpassage trostlos; Foto: Christian Gruber

Ohne Zweifel ist die Einkaufspassage Wulfener Markt ein kunstvolles Gebilde, das mit kühlem, ästhetischem Architektur-Flügelschlag bundesweit in der Fachwelt Furore machte, doch sie ist auch ein künstliches Gebilde, das menschlicher Kommunikation und notwendigem urbanen Wohlbefinden feindlich im Wege steht. Auch wenn der Erbauer zu den meist angesehenen Architekten in Deutschland gehörte, ist doch sein Wulfener Werk keine „rationale Poesie“, wie er es selbst verstanden wissen wollte, eher ein tägliches Martyrium für die Bewohner. Für diejenigen, die in dieser „Poesie“ wohnten und wohnen, war das Erreichen ihrer Wohnungen durch offene, graue, enge und hohe Betontreppenschluchten ein „täglicher Horror-Trip“. Der Aufenthalt in der Ladenpassage brachte Geschäftsinhabern und Kunden vor allem auch ein gesundheitliches Erkältungsproblem – in welcher Jahreszeit auch immer. Denn es zog „wie Hechtsuppe“ und die auf den Ruhebänken in der Ladenzeile liegen gebliebenen Zeitungen flogen wirbelnd durch die Luft, auch wenn es draußen fast windstill war und die Sonne schien. Der Architekt verbot jegliche Änderung an seinem „Flügelschlag der Poesie“, damit Einbauten seine Kunst-Architektur nicht verfälschten. Daher wurden zeitweise Segeltücher in der langen Ladenzeile gespannt, die dem Wind Einhalt geben sollten. Die Segel standen zwar immer voll gebläht im Wind, das Problem blieb. Die vielen toten Nischen der Betonarchitektur, als pompös geplant, wurden als Abfallecken benutzt und für anderes, nach dem es dort roch. Diese Fehlplanung kostete dem Investor viel Geld. Schon bald musste der Quadratmeterpreis von 24 DM auf neun gesenkt werden. An der ganzen Situation hat sich bis heute – bis auf die umfassenden Leerstände – wesentlich nichts geändert.

Nur noch kleiner Laden übrig

Von den einst vielen Mietern in der riesigen maroden Einkaufszeile war Anfang 2015 nur noch ein kleiner Laden übrig und ein Viertel aller darüber liegenden Wohnungen waren bereits Leerstände. Eigentümer ist die Gebau Fonds GmbH in Düsseldorf. Dort wird durchaus gesehen, dass die Handelsflächen „nicht mehr marktfähig“ sind. Verkaufen lässt sich die Ladenzeile nicht mehr. Gegenüber der WAZ sagte der Prokurist Johannknecht: „Darüber hätten wir vielleicht vor 15 Jahren nachdenken können.“

Da das Land NRW 2016 die Fördertöpfe für Dorsten einschränkte, musste beispielsweise der 2. Stadtumbau Barkenbergs erst einmal verschoben werden. Nicht verschieben wollten Lokalpolitiker Anfang 2015 allerdings nicht eine Lösung der sichtbar desolaten Immobilien Habiflex und Wulfener Markthalle. Im Rat wurde sogar der Vorschlag einer „Enteignung“ laut, vermutlich ohne ernsthafte Abwägung. Zwei Monate später meldete sich für den Wulfener Markt ein Kaufinteressent, der sich beim Insolvenzverwalter des „Medico Fonds 18“ meldete. Bislang hatten überzogene Forderungen der Eigentümer mögliche Kaufinteressenten des „Ladenhüters“ abgeschreckt – wie die Dorstener Tempelmann-Gruppe. Die Dorstener Verwaltung und Politik brachte danach vorsorglich einen neuen Bebauungsplan für den Wulfener Markt auf den Weg, um unerwünschte Entwicklungen auszuschließen. Es soll ein „Mischgebiet mit neuen und von der Größe her deutlich reduzierten Gebäuden“ entstehen (DZ). Allerdings müsse für konkretere Pläne erst einmal das Insolvenzverfahren abgewartet werden. Die Stadt signalisierte dadurch, dass sie sich einen Abriss des Wulfener Marktes wünsche, um Platz für Neubauten für einen neuen Anfang zu schaffen. Im August 2015 zerschlugen sich die Verhandlungen des Insolvenzverwalters RA Georg Kreplin (Düsseldorf) mit dem „ernsthaften“ Kaufinteressenten aus Essen, dessen Angebot den Gläubigern, Banken und der Stadt Dorsten nicht ausreichte.

Insolvenzverwalter: Stadt erschwert die Verkaufsverhandlungen

Gegenüber der „Dorstener Zeitung“ (DZ) erläuterte der vorläufige Rechtsanwalt Georg Kreplin den Stand des Verfahrens von März 2016: Das Insolvenzverfahren ist noch nicht eröffnet, die Investorengespräche dauern an, es gibt drei Interessenten, Verhandlungen sind bislang an den Preisvorstellungen der Gläubiger, darunter vorberechtigt die Stadt, gescheitert. Der Preis der Ladenzeile erhöht sich ständig, weil die aufgelaufenen Grundbesitzabgaben sowie Erbpachtrückstände hinzugerechnet werden müssen. Die Stadt Dorsten zeigt keine Bereitschaft, einem möglichen Investor entgegenzukommen. sondern beharrt auf einen vollständigen Ausgleich ihrer Forderungen. Dazu die Stadt: „Bei langfristigen Leerständen gibt es einen gesetzlich geregelten Anspruch auf teilweisen Grundsteuernachlass.“

Auch 2017 kein Fortschritt am Wulfener Markt

In der leerstehenden Einkaufspassage wird sich so schnell nichts ändern. Der Rat hatte eine Veränderungssperre verhängt. Solange diese nicht aufgehoben wird, darf an dem Gebäude nichts verändert werden. Dorsten wartet immer noch auf Geld von dem ehemaligen Besitzer, der Insolvenz angemeldet hatte. – Im Juni 2017 laufen immer noch Gespräche mit einem möglichen Käufer. Was dieser mit der maroden Passage vorhat, sagt die Stadt nicht, berichtete am 30. Mai 2017 „Radio Vest“. Alle 40 Ladenlokale stehen nach wie vor  leer.

Wohnungen am Wulfener Markt werden zwangsgeräumt

Die rund 40 Wohnungsmieter im Wulfener Markt mussten bis Ende des Monats September ihre Wohnungen verlassen. Sie wurden zwangsgeräumt. Der Mieterverein Dorsten kritisierte die Räumung: Das sei nicht rechtens, sagte ein Sprecher. Inzwischen wurde den Mietern ein Zeitraum bis Ende 2018 eingeräumt.

Ladenhüter sollte im Frühjahr 2019 zwangsversteigert werden

Mitte März 2018 wurde das Insolvenzverfahren zum Wulfener Markt endgültig eröffnet. Insolvent ist der Medico Fonds 18 der Gebau-Gruppe, die Eigentümerin des Wulfener Marktes ist bei dem seit 2015 das bislang vorläufige Insolvenzverfahren anstand. Nun wird die Insolvenz beim Landgericht Essen abgewickelt. Zwischenzeitlich hatte sich die Essener Fakt AG als Kaufinteressent ins Spiel gebracht. Doch die Entwicklungsgesellschaft Wulfen und der Kaufinteressent kamen bislang nicht überein, da das Konzept der Fakt AG, ein modernisiertes Wohn- und Geschäftszentrum am Wulfener Markt zu bauen, nicht den Vorstellungen der Stadt entspricht und mit der benachbarten Einkaufspassage kollidiert. Indes ist das Dorstener Amtsgericht mit dem Zwangsversteigerungsverfahren der Immobilie beschäftigt. Ein Versteigerungstermin wurde für den Oktober 2019 festgelegt.

Investor bot 1Million Euro – Stadt stoppte vorerst das Verfahren

Pünktlich um 9 Uhr wurde am 25. Oktober 2019 im Saal 105 des Amtsgerichts Dorsten das Zwangsversteigerungsverfahren von einer Rechtspflegerin des Amtsgerichts eröffnet. Fünf Bieter und Vertreter der Stadt und der Hypothekenbanken als Gläubiger waren anwesend. Das gesamte Projekt umfasste: Ehemaliges Wohn- und Geschäftszentrum, errichtet im Rahmen eines Erbbaurechts auf die Dauer von 99 Jahren (seit 1979) mit ursprünglich 21 teilbaren Ladeneinheiten im Erdgeschoss/Zwischengeschoss, 4 Kioske, 5 Büros/Praxen, 120 Wohnungen, 193 Tiefgaragen-Stellplätzen. Baujahr: 1981. Grundstück: 8.776 Quadratmeter, Wohnflächen: ca. 8.396 Quadratmeter, Nutzflächen ohne Tiefgaragen-Stellpätze: ca. 4.775 Quadratmeter.
Nach den üblichen Formalien kam mit 200.000 das erste Angebot, das von einem Bieter aus Heinsberg auf 250.000 Euro erhöht wurde. Der dritte Bieter kam aus Herne und bot 300.000 Euro. Der Kämmerer der Stadt Dorsten bot daraufhin 325.000 Euro. Jetzt erhöhte der erste Bieter auf 350.000 Euro, den sie Stadt mit 375.000 Euro überbot, daraufhin vom Bieter aus Herne ein Angebot von 400.000 Euro und danach der Heinsberger 25.000 Euro drauflegte. Mit jeweils 25.000 Euro überboten sich der Herner und Heinsberger, bis der Bieter aus Herne 999.999 Euro geboten hatte und dann der Heinsberger noch 1 Euro drauflegte. Da kein anderer Bieter mehr bot, sollte der Zuschlag mit 1 Million eigentlich die  „B&M Grundbesitz Gesellschaft Heinsberg“ zugesprochen werden. Doch die Gesellschaft Heinsberg bekam ihn nicht. „Noch nicht“ (DZ). Denn die Stadt als Hauptgläubigerin machte von ihrem Recht Gebrauch und stellt den Antrag, den Zuschlag auszusetzen. Das heißt: Einen Verkündungstermin gibt es erst am 7. November. Wie die „Dorstener Zeitung“ schrieb, sei der Stadtkämmerer mit der ersteigerten Geldsumme „glücklich“, doch die Stadt wolle bei den Investitionen der neuen Eigentümer-Gesellschaft der Wulfener Markthalle mitreden. Würden sie sich nicht einigen, dann hat die Stadt als Hauptgläubigerin „die Möglichkeit, die Einstellung der Zwangsversteigerung zu beantragen, wenn sie sich mit dem Meistbietenden nicht einigen kann“. Ende November 2019 versagte die Rechtspflegerin am Amtsgericht Dorsten auf Antrag der Hauptgläubigerin, der Entwicklungsgesellschaft Wulfen (eine Stadttochter), dem Bieter aus Heinsberg den Zuschlag. Mit Rechtskraft dieses Beschlusses wird das Zwangsversteigerungsverfahren Wulfener Markt einstweilen eingestellt. Es kann aber unter anderen Vorzeichen neu aufgelegt werden. Das kann unter Einhaltung aller gesetzlichen Fristen frühestens Ende des nächsten Jahres geschehen. Als Begründung für die Verweigerung gab die Stadt bzw. Entwicklungsgesellschaft Wulfen die finanzielle Lage und Zweifel an der Zuverlässigkeit des Bieters an.

Ex-Globus-Center am Wulfener Markt verkauft

Nicht zur Zwangsversteigerungsmasse gehört das seit 2007 leer stehende Globus-Center (zuletzt Toom-Markt) an der Marktallee nebenan. Das Gebäude schmiegt sich unmittelbar an die Ladenpassage Wulfener Markt, sodass leicht der Eindruck entstehen könnte, es gehöre dazu. Das ist aber nicht der Fall.
Eine Aktiengesellschaft aus Berlin hatte diese Immobilie in ihrem Portfolio. Das Objekt wurde verkauft. Eigentümerin des Geschäftslokals mit etwa 4400 Quadratmeter Fläche und der dazugehörigen Tiefgarage am Wulfener Markt war zunächst die REWE-Gruppe, dann ein Luxemburger Immobilienfonds, der dann an die Berliner Finanzgruppe weiterverkaufte, als das Ladenlokal schon leer stand. Die Berliner Aktiengesellschaft hat diese leer stehende Geschäfts-Immobilie aus ihrem Bestand im Dezember 2019 an einen Käufer aus dem Münsterland veräußert. Der Vertrag sei besiegelt worden, hieß es auf Anfrage der „Dorstener Zeitung“. Der neue Eigentümer, ein mittelständisches Unternehmen aus dem Münsterland, hat verschiedene Konzeptideen für die Nutzung des Gebäudes, über die im Jahr 2020 mit der Stadt Dorsten verhandelt wird. Das  Familienunternehmen unterhält verschiedene Geschäftszweige. Einer davon ist die Entwicklung von Geschäftszentren. Losgekoppelt von der Entwicklung des Wulfener Marktes will der Firmeninhaber seine Konzeptideen aber nicht umsetzen.

Siehe auch: Kleihues-Passage I


Anmerkung: Die hier wiedergegebenen Zitate stammen aus Interviews mit Betroffenen, die am 16. Juli 1983 in den RN erschienen sind: Wolf Stegemann „In den Wohnungen rieselt der Putz von den Gips-Wänden. Wulfener Markt ist für Bewohner ein Martyrium“. Quellen: „Dorstener Zeitung“ vom 6. Mai, 23. Juni, 19. August 2015; 1. April 2016. –  Radio Vest 30. Mai 2017. – Claudia Engel in DZ vom 28. März 2018, 26. Okt. 2019 und 17. Dez. 2019.

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