LEG Barkenberg

Immobilien AG immer wieder in der Kritik: Vernachlässigung der Häuser

Seit einigen Jahren verteilt die LEG an alle Mieter in ganz NRW einen Schokoladen-Adventskalender. 2014 nahm die Künstlerin Natascha Schwarz den Barkenberger Bereich

Die LEG verteilt an alle Mieter in NRW einen Schokoladen-Adventskalender. 2014 mit Barkenberger Motiv

Von Wolf Stegemann – Die „Landesentwicklungsgesellschaft Nordrhein-Westfalen GmbH“ (LEG) hat 1997 große Wohnungsbestände in Wulfen-Barkenberg von der 1920 gegründete „Treuhandstelle für Bergmannswohnstätten im rheinisch-westfälischen Industriegebiet“ (THS) mit damaligem Sitz in Essen übernommen. Die LEG war somit die weitaus bedeutendste Vermieterin in Barkenberg. Das Land NRW war zu über 90 Prozent Anteilseigner und somit Eigentümerin des Unternehmens und der Wohnungen in Barkenberg. Die Landesregierung (CDU, FDP) verkaufte das Wohnungsunternehmen im Juni 2008 an den Whitehall-Fond der Bank Goldman Sachs, der das Unternehmen an die Börse brachte und benannte das nunmehr private Unternehmen um in „LEG Immobilien AG“.

Später Widerstand von Mietern und Parteien in Wulfen-Barkenberg

LEG-Wohnungen in Barkenberg

LEG-Wohnungen in Barkenberg

Der Verkauf löste nicht nur bundesweit Schlagzeilen aus, sondern auch den späten Widerstand der Mieter und der Oppositionsparteien SPD und Grüne. Die „Süddeutsche Zeitung“ titelte am 5. Dezember 2008 mit „Angst in der Siedlung“. Die machte sich nicht erst 2008 breit. Denn die beiden Oppositionsparteien hatten zu Zeiten der rot-grünen Landtagsregierung selbst schon mit dem Verkauf der LEG geliebäugelt. Damals konnte die Lobby von Mietern, Sozialverbänden und Gewerkschaften das verhindern. 2008 war das anders. Es regte sich in LEG-Siedlungen in Dortmund, Bochum, Lünen und in Dorsten-Wulfen organisierter Widerstand, doch um ein späteres Bürgerbegehren auf den Weg zu bringen, wären erst einmal 66.000 Unterschriften nötig gewesen. Dazu kam es nicht, denn die Mieter wurden mutlos. Wohnungen wurden von der neuen LEG bereits an andere Unternehmen verkauft, darunter das Wohnungsunternehmen Gagfah, hinter dem der amerikanischer Investor Fortress steckte. Mit Stand von 2012 umfasst der Wohnungsbestand der LEG in Barkenberg knapp 1100 Wohnungen mit 3000 Mietern. Die Häuser waren zwischen 1967 und 1974 gebaut worden.
Weitere Aufkäufer der LEG-Wohnungen hießen Terra, Morgan Stanley, Deutsche Annington oder auch Cerberus wie der dreiköpfige Höllenhund aus der griechischen Mythologie. Meist kamen sie aus Großbritannien oder den USA. Für die Finanzinvestoren barg der Kauf kaum Risiken. Das Gros finanzierten sie durch Bankkredite, die sie aus den laufenden Mieteinnahmen bedienten.

Wohnungsgesellschaften zahlen über Jahre hinweg keine Steuern

LEG-Häuser in der Talaue

LEG-Häuser in der Talaue

Mit den Krediten belasteten die Investoren die aufgekauften Wohnungsgesellschaften und verrechnen deren Mieteinnahmen mit den Kreditkosten. Auf diese Weise müssen sie über Jahre auf ihr Engagement keine Steuern zahlen. Nach dem Muster kauften Investoren allein in Deutschland zwischen 2002 und 2008 über 650.000 Wohnungen, wobei ihnen klamme Landeskassen und Stadtkassen den Kauf leicht machten. Der Protest des Aktionsbündnisses gegen den Verkauf der LEG scheint damals nicht bis nach Dorsten und Wulfen-Barkenberg durchgedrungen zu sein. In Barkenberger LEG-Wohnungen, schreib die „Süddeutsche Zeitung“, zahle man für eine 50 Quadratmeter große Wohnung 240 Euro und zitiert einem Mieter: „Nein, von einer Privatisierung habe ich noch nichts gehört. So günstig können Sie in der ganzen Umgebung nicht wohnen.“ Und weiter schreibt die Zeitung:

„Auf den ersten Blick wirkt die parkähnliche Anlage mit hohen Bäumen, weitläufigen Grasflächen zwischen den Häusern und spielenden Kindern idyllisch. Doch die ungenutzten Fußgängerbrücken über leeren, viel zu großen Straßen lassen aufmerken. Die Erklärung: Die Neue Stadt Wulfen planten Bund und Land 1958 als städtebauliches Modellvorhaben für 46.000 Einwohner. Nicht einmal ein Viertel davon ist verwirklicht, weil zwischenzeitlich das Sterben von Zechen und Stahlindustrie insbesondere die nördliche Ruhrregion traf. Vor allem unattraktive Wohnungen wie die in dem achtgeschossigen Block an der Dimker Allee blieben häufig leer. Jetzt wird der Block ebenso wie weitere Gebäude abgerissen. Dafür zahlt das Land 4,3 Millionen Euro.“

SPD-Landtagsabgeordneter: Mieterhöhung über Tricksereien

Bröckelnder Beton

Bröckelnder Beton

Parallel investiert die LEG 20 Millionen Euro in die Modernisierung benachbarter Gebäude. Damit verhindert die Gesellschaft gemeinsam mit dem Land eine Abwärtsspirale von Leerstand, Kriminalität und Ghettobildung, an deren Ende der Wert einer Siedlung Etliche Mieter der LEG-Wohnungen bekamen eine Ankündigung der Mieterhöhung zum 1. März 2011. Dazu der SPD-Landtagsabgeordnete Michael Hübner in einer Presseerklärung: „Dieses Vorgehen ist eine bewusste Täuschung der Mieterinnen und Mieter.“ Er kritisierte den Verkauf der ehemals landeseigenen Wohnungsgesellschaft LEG durch die NRW-Landesregierung im Jahr 2008 als einen sich „heute deutlich“ sich zeigenden Fehler. „Der Finanzinvestor will durch Trickserei über ungerechtfertigte Mieterhöhungen die Rendite steigern.“ Das Land NRW habe keinerlei Einflussmöglichkeiten mehr auf die Geschäfte der LEG. Im November 2011 glättete das LEG-Unternehmen die Wogen und teilte über die Presse mit, dass in Barkenberg weiter investiere und noch einmal rund 1,1 Millionen Euro für Modernisierung der Gebäude Surick 1-19 und der Gebäude Barkenberger Allee 15-19 ausgebe. Die Gebäude erhielten einen neuen Anstrich und teilweise neue Fenster. Darüber hinaus installierte die LEG neue Dächer, sanierte die Balkone und wertete die Eingangsbereiche optisch auf, um den Wohnwert für die Mieter zu steigern.
2012 wurden die Mehrfamilienhäuser am Himmelsberg 19 – 31 frisch renoviert. Auch wurden Wohnhäuser an der Straße Surick und an der Barkenberger Allee von der LEG verschönert. Insgesamt wurden über 2,5 Millionen Euro ausgegeben.

Bröckelnder Beton, lose Verkleidungen, Feuchtigkeit in den Wänden

Entwässerungsrohre über Gründstücke gelegt

Entwässerungsrohre wurden über Gründstücke gelegt

Ungeachtet dieser notwendigen Renovierungen kaputter Fenster und reparaturbedürftiger Dächer blieb ein großer Bedarf an weiteren Reparaturen, die unterblieben: Diese Missstände wurden lange Zeit politisch und medial nicht beachtet, da die LEG die Häuser wunderschön anmalen hat lassen, Farbe in die Wohnwelt ihrer Mieter brachte und hin und wieder auch medienwirksam für einen Spielplatz spendete. Noch 2014 bescheinigte die Lokalzeitung der LEG in einem Kommentar, das sie, zusammen mit der Stadt Dorsten und der Dorstener Wohnungsgesellschaft (DWG) ein „existentielles Interesse daran habe, das öffentliche und private Umfeld in Barkenberg aufzuwerten, um damit das soziale Gefüge im Stadtteil zu stabilisieren“. So hatte es auch den Anschein. Doch hinter den bunten Fassaden bröckelte es. Die Dachentwässerung (Surick) erfolgte nicht mehr über unterirdisch geführte Rohre in die Kanalisation, sondern die Rohre wurden über Grundstücke und Zäune und auf Gehwegen gelegt und das Regenwasser auf die Gehwege gespült. Von Balkonen bröckelte der Beton, was Passanten und andere Mieter gefährdete wie herab fallende Verkleidungsplatten ebenfalls, Feuchtigkeit setzte sich in den Wänden der Wohnungen fest. Die „Dorstener Zeitung“ titelte am 17. Juni 2016 „Abenteuerliche Zustände – Mieter prangern Verwahrlosung und Vernachlässigung von LEG-Häusern an“.

Mieter dokumentierten die Vernachlässigung der Häuser durch die LEG

LEG-Häuser in Barkenberg

LEG-Häuser in Barkenberg

Die LEG-Mieter hatten zur Eigeninitiative gegriffen und die Verwahrlosung der Häuser mit der Kamera dokumentiert. Bei einer Diskussionsveranstaltung des LEG-Mieterbeirats (20 Zuhörer) im Juni 2016 verschlug es dem wohnungspolitische Sprecher des Mietervereins Dortmund, Dr. Tobias Scholz, schlichtweg den Atem ob solcher Zustände. Wie die DZ schrieb, sammelte das städtische Bauordnungsamt die Bilddokumente der Mieter ein, um „sich damit näher befassen zu können“ und gegebenenfalls sich mit der „LEG in Verbindung zu setzen“. Gegenüber der „Dorstener Zeitung“ legte Dagmar Stobbe vom Bauordnungsamt die weiteren Schritte ihres Amtes fest. Drei Sachverhalte würden weiterverfolgt: schadhafte Gebäudefassade an der Talaue, Regenwasserableitungen im Bereich Surick und Barkenberger Allee und schadhafte Balkone an der Kampstraße. Maßnahmen dagegen sind nach dem „Wohnungsaufsichtsgesetz“ möglich und unter Umständen zwingend gegeben.

Wohnungen Rendite-Spekulationsobjekt der Investoren

Welche Folgen die eingangs geschilderte Privatisierung öffentlichen Wohnraumes haben kann, belegt der Deal vom November 2014, als ein ganzes Wohnviertel in Barkenberg von einem Investor an einen anderen verkauft wurde. Ein privater Investor aus München veräußerte seine 43 Häuser mit 201 Wohneinheiten am Himmelsberg 1-17 und an der Dimker Allee 1-29 an die „Deutsche Grundbesitz AG“ in Hannover. Mit dem neuen Eigentümer fingen für die Mieter Probleme an. Der Investor beauftragte das Unternehmen „Immobilien Management Altro Mondo“ mit der Verwaltung der Häuser, was vor dem Verkauf der „Dorstener Wohnungsgesellschaft“ (DWG) oblag. Die war jetzt außen vor. Beschwerden der Mieter an „Altro Mondo“ über ausbleibende Reparaturen blieben ungehört. Claudia Engel kommentierte in der „Dorstener Zeitung“ vom 5. Dezember 2014: „Das soziale Gefüge im Stadtteil zu stabilisieren, darum schert sich die weit entfernte Investorengesellschaft in Hannover nicht. Sie mochte auch nicht dafür zahlen, dass die DWG wie bewährt die Häuser pflegt Das lässt nicht Gutes ahnen. Barkenberg hat das nicht verdient.“

LEG: 2016 Steigerung der Mieteinnahmen um 23 Millionen Euro

Die LEG verwaltet in Wulfen-Barkenberg 1045 Wohnungen. Im LEG-Geschäftsbericht für 2016 wurde eine deutliche Anhebung der Dividende angekündigt. Auf der Aktionärs-Versammlung im Mai wird eine Dividende von 2,76 Euro pro Aktie ausgeschüttet. Das Bedeutet gegenüber dem Vorjahr eine Steigerung um 22 Prozent. Dies begründet der LEG-Vorstand mit Mehreinnahmen durch Mieten, die um 3,4 Prozent im frei finanzierten Wohnungsbestand erhöht wurden. So stiegen die Miteinnahmen 2016 um 23 Millionen Euro. Investiert wurde in Barkenberg 1,5 Millionen Euro. Der Mieterbeirat kritisiert, dass seit Jahren gemeldete Mängel nicht behoben wurden. – Anfang 2017 hat die Stadt Dorsten ihre Siedlungsvereinbarung für Wulfen-Barkenberg mit den Kooperationspartnern LEG Wohnen NRW GmbH und Dorstener Wohnungsgesellschaft mbH verlängert. Mit Hilfe dieser Vereinbarung als formale Grundlage und Leitlinie für die weitere Zusammenarbeit sollen die städtebaulichen Kernziele der „Neuen Stadt Wulfen“, die Förderziele des Stadtumbaus West sowie die Entwicklungsziele der Stadt Dorsten weiter im Fokus stehen.


Quellen:
„Süddeutsche Zeitung“ vom 5. Dezember 2008.  Claudia Engel „Ganzes Viertel an Investor verkauft“ in DZ vom 5. Dezember 2014. – Dieselbe „Abenteuerliche Zustände“ in DZ vom 17. Juni 2016. – Wulfen-Wiki (Aufruf August 2016).

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