Gutachterausschuss

Ermittlung von Grundstückswerten in Dorsten, Gladbeck und Marl

Der Gutachterausschuss für Grundstückwerte in den Städten Dorsten, Gladbeck und Marl ist ein gemeinsamer dieser drei Städte. Er ist eine unabhängige Landesbehörde, die hoheit­liche Tätigkeiten ausübt. Er ist ein selbstständiges Kollegialgremium ehrenamtlicher Gutachter mit besonderen Kenntnissen in der Immobilienbewertung, die jeweils für die Dauer von fünf Jahren bestellt werden, und übt hoheitliche Tätigkeiten aus. Die Mitglieder sind überwiegend Sachverständige aus dem Gebiet Vermessung, Architektur, Bau- und Immobilienwirtschaft, Land- und Forstwirtschaft und dem Bankwesen. Solche Gutachterausschüsse gibt es in allen kreisfreien Städten, den Kreisen und größeres kreisangehörigen Städten in Nordrhein-Westfalen und sind auf der Grundlage des Bundesbaugesetzes (BBauG) von 1960 eingerichtet worden. Insgesamt bestehen im Land NRW zurzeit 77 Gutachterausschüsse., im Kreis Recklinghausen drei: neben dem bereits erwähnten Gutachterausschuss, an dem Dorsten beteiligt ist, noch einer für die Stadt Recklinghausen und einer für den Kreis Recklinghausen, der für die Städte Castrop-Rauxel, Datteln, Haltern am See, Herten, Oer-Erkenschwick und Waltrop zuständig ist. Im Jahre 1981 ist für das Land Nordrhein-Westfalen ein Oberer Gutachterausschuss gebildet worden. Seine Geschäftsstelle wurde bei der Bezirksregierung Düsseldorf eingerichtet. Die Arbeit der Gutachterausschüsse regeln Gesetze und Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB) und diverse andere Verordnungen.

Gutachterausschüsse: Verkehrs- und Mietwertübersichten u. a. feststellen

Bereich des Gutachterausschusses

Bereich des Gutachterausschusses  (Grundstücksbericht 2011)

Zu den wesentlichen Aufgaben des Gutachterausschusses gehören: Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung, Ermittlung von Bodenrichtwerten, Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten wie z. B. Liegenschaftszins­sätze, Bodenpreisindexreihen und Marktanpassungsfaktoren, Veröffentlichung von Feststellungen über den Grundstücksmarkt in Form einer Über­sicht (Grundstücksmarktbericht), Erstellung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken jeglicher Art sowie Rechten an Grundstücken, Erstellen von Gutachten über Miet- oder Pachtwerte, Erstellung von Mietwertübersichten und Mitwirken bei der Erstellung von Mietspiegeln, Erteilen von Wertauskünften und Stellungnahmen über Grundstückswerte, Durchführung von individuellen Auswertungen aus der Kaufpreissammlung in anonymisierter und aggregierter Form.

Der Obere Gutachterausschuss

Der Obere Gutachterausschuss hat folgende Aufgaben: Erarbeitung einer Übersicht über den Grundstücksmarkt in Nordrhein-Westfalen, Erstattung von Obergutachten, Führung des Informationssystems zum Immobilienmarkt – BORISplus.NRW, Datensammlung von Kaufpreisobjekten mit überregionaler Bedeutung, Entwicklung von Auswertestandards im Einvernehmen mit den Vorsitzenden Mitglie­dern der Gutachterausschüsse. Die Erstattung von Obergutachten setzt voraus, dass bereits ein Gutachten eines örtlichen Gutachterausschusses vorliegt. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in den Städten Dorsten, Gladbeck und Marl be­dient sich zur Durchführung seiner Arbeiten einer Geschäftsstelle, die bei der Stadtverwaltung Dorsten (Vermessungsamt) eingerichtet ist. Eine wesentliche Aufgabe der Geschäftsstelle ist die Einrichtung und Führung der Kaufpreissamm­lung; hierzu werden sämtliche Kaufverträge aus dem Immobilienbereich ausgewertet und die Ergebnisse für die Sammlung um notwendige beschreibende, preis- und wertbeeinflussende Daten ergänzt.

Kaufpreissammlung unter Datenschutz

Notare und andere beurkundende Stellen sind nach § 195 Baugesetzbuch (BauGB) verpflichtet, Abschriften der beurkundeten Kaufverträge dem Gutachterausschuss zu übersenden. Durch die Einrichtung und Führung der Kaufpreissammlung ist sichergestellt, dass der Gutachterausschuss über die Vorgänge auf dem Grundstücksmarkt der drei Stadtgebiete ständig und umfassend informiert ist. Die Kaufpreissammlung wird in der Geschäftsstelle für die drei Stadtgebiete als jeweils eigen­ständige Datenbank geführt. Spezielle Auswerteprogramme bieten die Möglichkeit des jeder­zeitigen Zugriffs auf Kaufpreise, Entwicklungen und Tendenzen bis weit in die Vergangenheit. Nach den gesetzlichen Bestimmungen unterliegen sowohl der Inhalt der Kaufverträge als auch sämtliche sonstige personenbezogenen Daten der Kaufpreissammlung grundsätzlich dem Daten­schutz. Die Kaufpreissammlung und weitere Datensammlungen dürfen nur von den Mitgliedern des Gutachterausschusses und den Bediensteten der Geschäftsstelle zur Erfüllung ihrer Aufgaben eingesehen werden. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung werden bei Vorliegen eines berechtigten Interesses erteilt, sofern der Empfänger der Daten die Einhaltung datenschutzrechtlicher Bestimmungen zusichert. In anonymisierter Form können Auswertungen und Auskünfte aus der Kaufpreissammlung auch ohne Darlegung eines berechtigten Interesses abgegeben werden.

Gutachterkosten und Umsätze

Die für die Grundstückswertermittlung besonders bedeutsamen marktkonformen erforderlichen Daten haben keinen Personenbezug und werden gegen Entgelt abgegeben. Diese Daten haben für andere mit der Grundstückswertermittlung befasste Stellen, insbesondere die freien Sachver­ständigen, große Bedeutung. Die Kosten für ein Gutachten sind gestaffelt nach dem Wert des Grundstücks und betragen beispielsweise bei bebauten und unbebauten Grundstücken, die einen Wert von 1 Million haben, 0,2 Prozent vom Wert zuzüglich 1.000 Euro, bei einem Wert von über 100 Millionen Euro 0,01 Prozent  vom Wert zuzüglich 47.000 Euro. Gutachten über Miet- und Pachtwerte kosten eine Gebühr zwischen 1.500 und 3.000 Euro. Weitere Aufgaben der Geschäftsstellen sind: Vorbereitung der Bodenrichtwertermittlung und Erarbeitung eines jährlichen Marktberichts. Dabei werden die für die Wertermittlung erforderlichen Daten wie Vergleichsfaktoren und Marktanpassungsfaktoren für bebau­te Grundstücke, Rohertragsfaktoren, verschiedene Indexreihen etc. abgeleitet und fortgeschrieben, Erteilen von Auskünften und Auswertungen aus der Kaufpreissammlung, Erteilen von Bodenrichtwertauskünften und Erteilen von Allgemeinauskünften zu Miet- und Pachtwerten.

Immobilienverband untersuchte 2017 Mieten in Dorsten

Der Immobilienverband hat die aktuellen Mieten in Dorsten und Recklinghausen untersucht. Das im März 2017 veröffentlichte Ergebnis zeigt, dass man in den beiden Städten Dorsten und Recklinghausen nach wie vor vergleichsweise günstig wohnen kann. Recklinghausen ist die einzige Stadt im Ruhrgebiet, in der die Mieten um vier Prozent gesunken sind. In Dorsten kostet ein Quadratmeter im Schnitt 4,75 Euro, in Recklinghausen 0,70 Euro mehr. Zum Vergleich: Essen liegt bei über sieben Euro. Anders sieht es bei den Preisen für Einfamilienhäuser aus. Da sind die Preise in Dorsten mit mehr als 10 Prozent deutlich gestiegen. Wer im Ruhrgebiet in einer größeren Stadt wohnen möchte, kommt in Gelsenkirchen und Herne am günstigsten weg.

Grundstücksmarktbericht 2018: Dorstens Preise im Mittelfeld

Die Preise für Immobilien und Grundstücke in Nordrhein-Westfalen steigen weiter. In Dorsten sind Grundstücke und Häuser vergleichsweise noch erschwinglich. Das Innenministerium des Landes NRW, zuständig für die Aktualisierung der Grundstücksmarktberichte der einzelnen Gemeinden, präsentierte im Dezember 2018 Umsätze und Preise der Teilmärkte. In Dorsten liegen die Preise im Mittelfeld. Zwischen Ausreißern nach oben wie Köln und Düsseldorf (740 Euro pro Quadratmeter Grund) und ländlichen Gegenden in der Eifel oder Ostwestfalen, wo unbebautes Bauland noch zum Traumpreis erhältlich ist (unter 50 Euro pro Quadratmeter), bewegt Dorsten sich mit einer Mixtur aus städtischen und ländlichen Wohnmöglichkeiten zwischen 150 und 240 Euro pro Quadratmeter Grund und Boden. In guten Lagen zahlt man in Dorsten für baureife Grundstücke mit individuellem Wohnungsbau 240 Euro/Quadratmeter, in mittleren Wohnlagen 195 Euro/Quadratmeter und in einfachen Wohnlagen 150 Euro/Quadratmeter für ein freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus. Bei Doppelhaushälften und Reihenendhäusern gelten folgende Richtwerte: 235 Euro/Quadratmeter in guten Lagen, 205 Euro/Quadratmeter in mittleren Lagen und 155 Euro/Quadratmeter in einfachen Lagen. Reihenmittelhäuser sind in dieser Gruppe die günstigsten Häuser: 230/195/145 Euro (gute, mittlere, einfache Wohnlage) sind die genannten Quadratmeterpreise. Für gebrauchte, freistehende Ein- oder Zweifamilienhäuser zahlen Käufer je nach Baujahr und Ausführung durchschnittlich zwischen 194.000 und 365.000 Euro für Häuser zwischen 130 und 170 Quadratmetern Wohnfläche auf Grundstücken zwischen 485 und 652 Quadratmetern. Für Reihenendhäuser werden im Schnitt zwischen 146.000 und 308.000 Euro gefordert, für Reihenmittelhäuser zwischen 178.000 und 210.000 Euro.

  • Als gute Wohnlage gilt, wenn „ausreichend Frei- und Grünflächen, ein gepflegtes Straßenbild, sehr gute Verkehrsanbindungen und Einkaufsmöglichkeiten bestehen und ruhige Wohnlagen ein gutes Image“ haben.

Quellen:
Grundstücksmarktbericht 2011 Dorsten, Gladbeck und Marl“, hg. vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in den Städten Dosten, Gladbeck und Marl, März 2011. – DZ vom 6. November 2015. – Claudia Engel in DZ vom 11. Januar 2019

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